Een goed contract voor je lokaal
In 2022 gaf een kwart van alle jeugdbewegingen aan geen contract of overeenkomst (papier of mondeling) te hebben voor hun lokaal (jeugdlokalenonderzoek, 2022). Nochtans is het hebben van een contract de beste basis om zeker te zijn dat je het lokaal kan en mag blijven gebruiken.
Disclaimer: kom je een moeilijk woord tegen in de tekst? Misschien vind je de betekenis helemaal onderaan!
Welk contract past bij mijn groep?
Een goed contract start bij wat het beste is voor je groep, en elke soort van contract houdt andere rechten en plichten in. Het is dus belangrijk hiervan op de hoogte te zijn. De meest gebruikte contracten zijn:
| JA | Nee | |
|---|---|---|
Je hebt een sterke vzw? | Erfpachtovereenkomst | Huurovereenkomst |
| Je vzw heeft voldoende financiële middelen om het beheer, onderhoud en eventuele wettelijke verplichtingen op zich te nemen | Erfpachtovereenkomst Opstalovereenkomst | Huurovereenkomst |
Je lokaal is in slechte staat of er zijn grote investeringen noodzakelijk. | Huurovereenkomst
| Erfpachtovereenkomst |
In bovenstaande tabel adviseren we welk contract het meest wenselijk is per stelling.
Soorten overeenkomsten
Het is soms een hele uitdaging om je een weg te banen door het bos van mogelijke contracten. Samen met de andere jeugdbewegingen stellen we daarom deze vier contracten voor om te gebruiken. Deze worden dan ook het meeste gebruikt door groepen:
Erfpachtovereenkomst | Opstalovereenkomst | Huurovereenkomst | Gebruiksovereenkomst | |
|---|---|---|---|---|
Rechten | Alle eigenaarsrechten, excl. verkooprecht | Enkel opstalrecht | Huurdersrechten | Te bepalen in het contract |
Wie kan deze afsluiten | Vzw (rechtspersoon) | Vzw (rechtspersoon) | Vzw (rechtspersoon) Groep (natuurlijk persoon). | Vzw (rechtspersoon) Groep (natuurlijk persoon). |
Huur? | Gratis (om niet) of jaarlijkse cijns (huur) | Gratis (om niet) of jaarlijkse cijns (huur) | Maandelijkse huurprijs | Gratis (om niet) |
Kosten | Notariskosten + eventuele plaatsbeschrijving of onderzoeken | Notariskosten + eventuele plaatsbeschrijving of onderzoeken | Eventuele plaatsbeschrijving Contracten langer dan 9 jaar: notariskosten | Eventuele plaatsbeschrijving. |
Duur | Minimaal 15 jaar Maximaal 99 jaar | Minimaal 15 jaar Maximaal 99 jaar | Maximaal 9 jaar, zonder notariële akte. | Maximaal 99 jaar. |
Erfpachtovereenkomst
Bij een erfpachtovereenkomst kom je met de eigenaar overeen dat alle ‘eigenaarsrechten’ (met uitzondering van het verkoopsrecht) tijdelijk worden overgedragen aan de erfpachtnemer (de vzw van de groep dus) van zowel de grond als het gebouw op diezelfde grond.
Een groep (natuurlijk persoon) kan nooit een erfpacht nemen. Een vzw kan dit wel (rechtspersoon).
Een erfpachtovereenkomst kan afgesloten worden voor minstens 15 jaar en maximaal 99 jaar, en moet ondertekend worden door de erfpachtgever, erfpachtnemer en een notaris.
De erfpachtgever kan een jaarlijkse cijns (huur) vragen aan de erfpachtnemer. Dit is niet verplicht.
Investeer je als erfpachtnemer in het gebouw? Afhankelijk van jullie overeenkomst, kan de erfpachtgever verplicht zijn de 'meerwaarde' die jullie gecreëerd hebben te vergoeden wanneer de erfpacht beëindigd is. Als je bijvoorbeeld nieuwe ramen plaatst, is het gebouw meer waard. Let op, bij het opstellen van de erfpachtovereenkomst moeten zowel de erfpachtnemer als erfpachtgever akkoord zijn dat de erfpachtgever dit niet moet doen. We raden aan - om misverstanden te vermijden - deze 'vergoeding van gecreëerde meerwaarde' wel en expliciet op te nemen in de overeenkomst. Vaak stellen notarissen of erfpachtgevers standaard op dat ze dit niet moeten doen, kijk je erfpachtovereenkomst dus zeer goed na!
Zoek je een modelovereenkomst met handleiding? Klik hier
Opstalovereenkomst
Bij een opstalovereenkomst kom je met de eigenaar overeen dat alle ‘eigenaarsrechten’ (met uitzondering van het verkoopsrecht) van een gebouw tijdelijk worden overgedragen aan de opstalnemer?
Een groep (natuurlijk persoon) kan nooit een opstal nemen. Een vzw kan dit wel (rechtspersoon).
Een opstalovereenkomst kan afgesloten worden voor minstens 15 jaar en maximaal 99 jaar en dient ondertekend te worden door de opstalgever, de opstalnemer en een notaris.
Een vergoeding voor een opstalovereenkomst betalen is niet gebruikelijk.
Investeer je als opstalnemer in het gebouw? Dan kan de opstalgever verplicht zijn de 'meerwaarde' die jullie gecreëerd hebben te vergoeden wanneer de opstal beëindigd is. Als je bijvoorbeeld nieuwe ramen plaatst, is het gebouw meer waard. Let op, bij het opstellen van de opstalovereenkomst moeten zowel de opstalnemer als opstalgever akkoord zijn dat de opstalgever dit niet moet doen. We raden aan - om misverstanden te vermijden - deze 'vergoeding van gecreëerde meerwaarde' wel en expliciet op te nemen in de overeenkomst. Vaak stellen notarissen of opstalgevers standaard op dat ze dit niet moeten doen, kijk je opstalovereenkomst dus zeer goed na!
Zoek je een modelovereenkomst met handleiding? Klik hier
Huurovereenkomst
Bij een huurovereenkomst stelt de eigenaar tegen betaling een lokaal ter beschikking. De huurder verbindt zich ertoe dit bedrag te betalen.
Zowel de groep als de vzw kan een huurcontract afsluiten. Belangrijk om te weten, is dat het contract op naam zal staan van de groepsleiding of bestuursleden van de groep. Daarom is het belangrijk om wijzigingen van groepsleiding tijdig door te geven aan de eigenaar.
Een huurcontract kan afgesloten worden voor negen jaar. Bij huurcontracten langer dan negen jaar moet de notaris hier akte van maken. Het opstellen van zo’n notariële akte is niet gratis.
De verhuurder bepaalt zelf hoeveel de huur bedraagt.
Gebruiksovereenkomst
Met een gebruiksovereenkomst laat de eigenaar een gebruiker toe diens onroerend goed gratis te gebruiken. De voorwaarden van gebruik liggen vast in de overeenkomst zelf.
Zowel de groep als de vzw kan een gebruiksovereenkomst afsluiten. Belangrijk om te weten is dat het contract op naam zal staan van de groepsleiding of bestuursleden van de groep. Daarom is het belangrijk om wijzigingen van groepsleiding tijdig door te geven aan de eigenaar.
Daarnaast is een nadeel dat er bij dit soort overeenkomst slechts een beperkte juridische omkadering (en dus bescherming) is. Bij een huurovereenkomst bepaalt de huurwetgeving welke rechten en plichten een eigenaar of huurder heeft. Bij een gebruiksovereenkomst gelden deze niet. Het is dus belangrijk deze zaken goed te omschrijven in het contract zelf.
Een gebruiksovereenkomst kan afgesloten worden voor 99 jaar.
Dit type van overeenkomst is gratis (om niet).
Goede afspraken met de eigenaar of verhuurder
Minstens even belangrijk als een goed contract voor je groep, zijn duidelijke afspraken met de eigenaar of verhuurder. Wie is de directe contactpersoon voor de eigenaar? Wat te doen bij schade? Of hoe houden we regelmatig en open contact? Veel misverstanden of spanningen vermijd je met goede en positieve communicatie.
Contract laten nakijken?
Contracten zijn vaak vervelend moeilijk geschreven. Jammer genoeg is dat verplicht bij sommige contracten (wegens de juridische waarde van sommige woorden die je anders nevernooit zou gebruiken). Je doet er dus goed aan in je netwerk te zoeken naar iemand die hier wel iets van begrijpt (ouder of (oud)leiding die advocaat is, bevriend notaris,...). Niemand in je netwerk, dan kan je het contract ook door ons laten nalezen.
Verklarende woordenlijst
Rechten | Omstandigheden of bevoegdheden die je wettelijk mag opeisen (vb. recht op vergaderen - niemand mag je dit belemmeren te doen). |
|---|---|
Plichten | Iets dat je wettelijk verplicht bent om te doen. |
Om niet | Is de juridische betekenis voor gratis. Staat vaak in contracten. |
Cijns | Vergoeding bij een erfpachtovereenkomst, vaak jaarlijks te betalen. |
Plaatsbeschrijving | Een omschrijving van een plek of gebouw dat bij het intrekken en uittreden uit die plek wordt opgemaakt, tussen een eigenaar en gebruiker. |
Notariële Akte | Wettig bewijsstuk, opgemaakt door een notaris. |
Onroerend goed of goed | Niet verplaatsbare goederen (zoals een gebouw). |
Huurdersrechten | Als huurder heb je bepaalde rechten en plichten. Deze zijn vastgelegd in het huurdecreet. Zo zijn bepaalde kosten (door normale slijtage) van het gehuurde gebouw voor de verhuurder, niet voor de huurder. Schade dat voorkomt uit onjuist gebruik is dan weer voor de huurder. |
Natuurlijk persoon | Een persoon dat in juridische zin drager van rechten en verplichtingen is. Een ‘niet officiële vereniging’ van personen (zoals een feitelijke vereniging) is ook een natuurlijke persoon met de groepsleiding als ‘hoofdelijk aansprakelijk'). |
Rechtspersoon | een abstracte juridische entiteit, bijvoorbeeld een vereniging, dat rechtshandelingen kan uitvoeren (zoals contracten in eigen naam aangaan, schulden aangaan,...). |
Hoofdelijke aansprakelijkheid | iemand die hoofdelijk aansprakelijk is kan afzonderlijk gedwongen worden de verplichting na te komen, ook al zijn anderen ook aansprakelijk (bijvoorbeeld een schuld of boete betalen, contractuele verplichtingen nakomen,...). |
| Vergoeding voor gecreëerde meerwaarde | Een vergoeding die een opstal- of erfpachtgever aan de opstal- of erfpachtnemer moet betalen wanneer de waarde van het in opstal- of erfpachtgegeven goed in waarde is gestegen door investeringen (bijvoorbeeld ingrijpende energetische renovatie, vernieuwing elektriciteit, vernieuwing gevel,...). De 'gewone' waardestijging van gronden of gebouwen valt hier niet onder. |
| Registratie van het huurcontract | Bij de registratie van een huurcontract neemt het bevoegde kantoor Rechtszekerheid de belangrijkste gegevens uit het schriftelijke huurcontract op in een register. De verhuurder moet het contract laten registeren, kosten zijn ook voor de verhuurder. |
Ben je geholpen met deze info?